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リストラされたら家を売る?住宅ローンや任意売却について解説

リストラされたら家を売る?住宅ローンや任意売却について解説

働き盛りの30~40代の不安は解消されていない

働く方の置かれた個々の事情に応じ、多様な働き方を選択できる社会を実現し、働く方一人ひとりがより良い将来の展望を持てるようにと「働き方改革」が行われ 雇用市場が少しずつ活気を取り戻したとはいえ、30~40代の生活不安は解消されていません。住宅ローンが払えなくなる要因は、
・親の介護により、会社を辞めたため、収入減
・自身のケガや大病による収入減 ・離婚による収入減少
・会社の倒産やリストラによる収入減

さまざまな要因の中でも最も関心が寄せられているのは、会社の倒産やリストラによる収入減ではないでしょうか。

特に現在はいまだコロナ禍の影響で雇用に影響を及ぼし、収入源に陥る方々が後を絶ちません。

収入が減っても住宅ローンは待ってくれません。万が一リストラされたり会社が倒産したりしてしまい、住宅ローンが払えなくなってしまったときにできることを2つご紹介します

 

【返済額の軽減申請】

銀行と交渉して、住宅ローンの返済額を一定期間軽減するという方法です。 家族の病気やケガによって生じた医療費、また自身のリストラなどによる収入減など特別な事情により、当該期間だけ月々の返済額を軽減してもらうことができます。

ただし軽減してもらった分は、期間満了後に支払う必要があります。その場合には軽減期間終了後、従来の返済額+軽減期間分に軽減された分+金利=月々の返済額となるため、注意しましょう。支払いのめどが立たない場合は延長申請を行いましょう。

【返済期間の延長申請】

銀行との交渉により、現在の住宅ローンの返済期間を延長してもらう方法です。住宅ローンの返済が困難になった際に1番に検討すべき方法です。 例えば残りの返済期間が15年の住宅ローンがあり、そこに10年の延長申請が通った場合、月々の返済額と期間が延長され、住宅ローンの月々の支払額は小さくなります。

しかし、返済期間が延びることで総金利負担額は大きくなってしまいます。月々の返済額が過大でこのままでは返済が困難という場合には有効です。

 

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リストラされたら家を売った方がいい?

リストラにあって収入が途絶えたとしても家の住宅ローンは消えず払い続けなければなりません。払えないから売却したほうが良いと考えますが、本当に売却した方がよいのでしょうか。

今は中古住宅に対する考え方も以前と比べるとかなり良くなっています。

近頃は中古住宅を購入し大規模に内装をやり替えるリノベーションも流行っているのであえて予算を抑えて購入できる中古物件を購入しリノベーション費用をかける人も増えています。

ただ売却したいと思った時に「住宅ローンが残っていても家を売却できるのか?」をお考えになるかと思いますが、住宅ローンが残っている場合でも家は売却できます。

ただ、住宅ローンの残債がある場合抵当権の抹消をすることが条件となりますので残債以上の金額で売却出来なければいけません。

 

リストラされたら家を売るのと貸すのだったらどっちがいいの?

家を売るか貸すのか、どちらかを考えた時にまずする事は物件の地価や家賃の平均額などを知る事が大切です。家を賃貸に出すと、修繕費空き家リスク、家賃滞納などのトラブルを抱える事もあるので、その計算もした上で考えた方が良いでしょう。

基本的に、郊外の一軒家は古くなればなるほど売却額が減少します。また、駅から遠い物件は賃貸に出しても借り手がつきにくい事が殆どです。

しかし一軒家の場合、郊外でも安く売りに出されていれば買い手がつく可能性も高くなります。家を新築のような価格で購入したい方は、それなりに資金も持っているケースも多いのでわざわざ高い値段で買おうとは思わないからです。

家賃収入として利益を出してから売却したいなら郊外の家よりも都心で駅近のマンションを購入した方がよいでしょう。都心で駅近マンションの方が、一軒家よりも物件価格の下落が低くなる傾向がある上に、賃貸の借り手もつきやすい事が多いですね。

家を貸して利益を出したいなら駅近で都心のマンションを購入する事をオススメします。しかし、郊外の家の場合は賃貸に出すよりも、売却した方が損をしないケースが多いですね!

 

住宅ローンを払えなくなったら、どうれすば良い?

どうしても住宅ローンが払えないときは、任意売却という手段があります。

住宅ローンの返済が困難になった場合、債権者の担保権の実行により債権を回収することになります。裁判所の権限を行使して行う競売による売却です。競売による不動産の売却では、現金化までに非常に時間がかかるうえに、市場価格より安く売却されてしまう場合があります。

そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い市場価格での担保不動産を売却します。これを『任意売却』といいます。

任意売却は、不動産を売却しても住宅ローンを全額銀行に返済できず、住宅ローンが残ってしまう状況において、債務者と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、債務者・債権者・不動産購入者の3者が納得の行く価格で取引を成立させますので、任意売却は意思を持って行う能動的な売却方法と言えます。

マイホームを手放すことにはなりますが、競売にかけられるより高い金額で自宅を売却できる可能性があり、不動産会社を介すため、自身の要望などを聞いてもらえる場合もあります。

ただし、状況により任意売却できない場合もあります。専門家や信頼できる不動産会社に早めに相談することをおすすめします。

 

任意売却検討時に注意すべきポイント

任意売却を行う際、売り主が対応しなければならないことがいくつかあります。内覧もその1つです。任意売却の場合、競売とは異なり購入希望者に家の内部を見学させる必要があります。見学者が必ず購入してくれるわけではないため、希望者の数だけ内覧に立ち会う必要があります。それなりの手間と時間がかかることを見込んでおきましょう。

住宅ローンの返済が滞ると、債権者である銀行は資金の回収のために物件を競売にかけます。競売はいったん申し立てをすると、自動的に手続きが進んでいき強制的に不動産が売却されてしまいます。任意売却は、この競売が完了するまでの間に成功させる必要があります。この完了までに間に合わないと、競売で強制売却となってしまうため注意が必要です。

このように任意売却を成功させるためには、限られた時間内に対応しなければならないことが多くあります。このため、経験が豊富で実績のある信頼できる仲介業者に依頼することが重要です。

 

まとめ

いかがでしたか?

なるべく早く売却したい場合は、買取業者に相談し、直接買い取ってもらうのも良いでしょう。早ければ最短数日で、物件の現金化が可能になります。

 

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☑元々リフォーム・リノベーションを前提にしているので欠陥や設備の不具合があっても OK

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