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違反建築物って売れるの?売るまでの流れや注意点を解説

違反建築物って売れるの?売るまでの流れや注意点を解説

違反建築物って何?

違法建築物とは、建築基準法またはこれに基づく法令や条例に違反して建てられた建築物のことです。土地に対する建物の面積や高さの制限、定められた土地の用途に違反した建築物等が該当します。国土が狭く、住宅地として利用できる土地が限られている日本では、それぞれが好き勝手に家を建ててしまうとさまざまな問題が起こります。家を建てる場合には、救急車や消防車が通れるように土地や道路を整理したり、火災が起きても被害が大きくならないよう家の大きさや防火性能に一定の基準を設けたりするために、上記の法律を守る必要があります。

ただし、建築基準法をはじめとする各法律は、時代に流れに合わせて改正されることも少なくありません。そのため、家を建てた当初の基準では問題なかったのに、法改正によって基準が変わり、現行法だと違法状態になってしまった「既存不適格」という物件も存在します。

建築基準法等の法律は、公共の利益や安全性を守るために考えられたものです。違法建築・既存不適格は、周囲の迷惑になったり、危険性があったりするリスクを抱えています。だからこそ、違法建築物件を売るときは通常の不動産売却より注意が必要なのです。

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違法建築は売却できるの?

「違法建築物を売却したら、違法になってしまうのでは?」と不安に思ってしまう方もいるかもしれませんが、違法建築物も他の不動産と同様に買主が見つかれば売却することは可能です。

法律は時代の流れに合わせて中身が変わります。建築基準法が改正されるたびに、家の持ち主が法律違反にならないようリフォームをしたり、家を更地にしたりするのは現実的ではありません。そのため、違法建築物件に関しては、「建て替えたりリフォームしたりする際は現行法の基準に合わせなさい」というルールはあっても、売却そのものを禁止する法律はないのです。

 

違反建築物の種類

①建築確認を受けていない物件

建物を建築するにあたり、事前に「建築確認申請」を提出し、役所の許可を得たうえで工事を行わなければなりません。しかし、申請や許可を得ていない場合や、検査済証等の取得をしていないケースがあります。単に手続きを怠ってしまう場合もあれば、施工業者が計画と異なる工事をしたため、あえて検査を受けないといったケースがあります。

②構造等が基準を満たしていない物件

建物に使用する材料や構造に関しても、基準があります。指定外の粗悪品を使用したり、耐震偽装を行うなど悪質な業者による施工工事は少なくありません。また、マンションの場合、求められる防火規定を満たしておらず、火災発生時のリスクが高い物件もあります。

 

③斜線制限に違反している物件

斜線規制とは、建物の高さに関する規定です。道路や土地の境界線を基準に、空間を斜めに切り取るような制限を設けます。

主な斜線規制は、下記の3つです。

・道路の反対側の境界線を基準とした「道路斜線制限」

・隣地との境界線を基準とした「隣地斜線制限」

・北側の高さを制限する「北側斜線制限」

 

④建蔽率や容積率の制限を超えている物件

建蔽率と容積率は、建物面積に関する規制です。

建蔽率・・敷地面積に対する建物面積の割合

容積率・・敷地面積に対する延床面積の割合

具体的な事例として

・増改築等で制限を超えてしまう場合

・敷地の一部を売却し、敷地面積が減ってしまった場合 が挙げられます。

 

⑤建物が用途地域に適合していない物件

都市計画区域内においては、建築できる建物の用途が限定されていることがあります。

例えば、住居専用地域では一定規模以上の店舗や事務所などは建築できません。そのような地域に建てられた工場や作業場、遊戯施設などは違反建築物とみなされます。

当初から違反を前提に建築した場合のほか、以下の2点のような形で違反建築物になってしまう場合があります。

・増改築などによって床面積が増加したり、高さが上がったりするなどで、制限を超えてしまう場合

・建物の用途を変更することによって、用途地域における建物の使用目的に違反してしまった場合

 

⑥接道義務を満たしていない物件

原則として、都市計画区域内の建物は、道路に対してどのくらい接しているかという「接道義務」があります。原則として「幅4m以上の道路に対して2m以上接していなければならない」とされています。

接道義務を満たしていない場合、セットバック(敷地の境界を後退させ、道路を広げる)が必要になります。

 

違反建築物を売却するまでの流れ

実際に違反建築物を売却するときも、基本的には通常の不動産売買と変わりませんが、主に下記の2つは重要なポイントになります。

・不動産会社に査定を依頼する

不動産会社を選ぶときは、仲介業者と買取業者の違いも把握しておきましょう。

仲介業者は、広告などで物件の買主となる人を探して、売却手続きをサポートする不動産会社です。売買価格に応じた仲介手数料を得ることで利益をあげます。

ただし、仲介業者に依頼しても、買主が見つからなければ物件を売却できません。需要の少ない違反建築物の場合、1年以上売れない場合もあります。

もう1つの買取業者は、自社で物件を買い取る業者です。買主を探す手間がなく、現金で一括支払いされるので、早ければ数日ほどで物件を現金化できます。

売却スピードを優先する場合や、長期間売れ残っている不動産の場合は、買取業者を利用することもおすすめです。

問題点を理解してもらったうえで売買契約を結ぶ

買主が問題点を充分に理解し、納得したうえで購入を申し出れば、売買契約を締結します。

契約前の重要事項説明の場では、売主・買主・不動産会社の宅地建物取引士が同席のうえで行います。重要事項説明書を参照しながら、どこが違反しているかをし

っかりと再確認することが重要です。

 

違法建築物を売る場合の注意点

一般の不動産と比較し、需要が下がる違反建築物ですが売却時に売主として注意すべきポイントがあります。

・重要事項説明で違反建築物であることを伝える

売主が違反の事実を隠していたり、虚偽の内容を伝えた場合 契約不適合責任に問われます。契約解除や損害賠償責任を負わなくてはならない場合がありますので、違反内容は把握している内容すべてを伝えるようにしましょう。

・融資を受けにくい物件であることを伝える

不動産の購入にあたり、住宅ローンを利用する方は多いと思いますが、違反建築物の場合、審査承認が困難になります。売却しにくい物件は、担保価値も低いとみなされ、金融機関は融資を避ける傾向にあります。必ずしも融資が受けられないわけではありませんが、金利や返済期間等の条件が厳しくなるケースが多いです。

 

まとめ

いかがでしたか?

違反建築物は法律に違反している物件であり、一般的には売りにくいといえますが、違反状態を解消すれば、通常の物件と同じように売却することができます。

違反状態のまま売却する場合、売買後のトラブルを回避するためにも事前の説明はしっかりと行いましょう。

なるべく早く処分したい場合は、買取業者に相談し、直接買い取ってもらうのも良いでしょう。早ければ最短数日で、物件の現金化が可能になります。

 

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