家や戸建ての売却にかかる期間は？平均や売却期間中の流れを解説

家や戸建ての売却にかかる期間は？平均や売却期間中の流れを解説

弊社は買取再販業者でして、よくご自宅の売却のご相談を頂きます。
「ローンの支払いが大変…」「急に転勤が決まった」「新しい家に住み替えたい」…など理由は様々です。
今回はご自宅を売却するまでの流れを分かりやすく説明していきたいと思います。

家や戸建ての平均的な売却期間

まず、不動産を売却する方法は大きく分けると2つあります。

• 仲介業者と契約し販売する方法
  最も一般的で、自分の好きな金額で売り出しができる方法です。
  不動産の立地や広さ、室内の状況等によって売却期間は変わってきますが、マンションでは約3か月～6か月、戸建では約6か月～1年になります。
  個人のお客様へ向けての販売になるので、買い手が決まるまで内覧や販売スケジュールなどの打合せの手間や時間がかかる傾向にあります。

• 買取業者に不動産を買い取ってもらう方法
  直接買取業者が不動産を買い取る為、宣伝活動等の手間がなく売却できる方法です。相談してから最短5日程度で現金化でき、売却後のスケジュールが立てやすいのが良い点と言えます。

家や戸建ての売却期間中の流れ

不動産査定

不動産査定とは、不動産がいくらで売れそうか不動産会社が金額を提示することを言います。
仲介業者での販売の場合、購入希望者が現れない限り必ずしも提示された金額で売却できるとは限りません。
しかし買取業者での不動産査定の場合は買取業者が直接不動産を買取するため、最初に提示された金額と差異なく売却ができます。

不動産査定の方法には机上査定と訪問査定があります。

机上査定は、不動産の種類や立地や築年数、間取りなどお客様からのヒアリングや資料を元に金額をはじく方法です。実際に不動産をみて金額を出すわけではないので、室内の状況などによっては最終的な金額と差異が生じる場合があります。
訪問査定は、実際に物件を見せて頂いて金額を出す方法です。
金額はある程度正確なものが出せますが、内覧のスケジュールなどのお打ち合わせが必要になり手間がかかります。

希望者の内覧や条件交渉

不動産会社がネットへの掲載やオープンハウスなど販売活動を行い、購入希望者が現れると実際に室内を内覧してもらいます。
仲介の場合一般のお客様が内覧するため第一印象が重要になります。急な購入希望者の内覧に備えて最低限のお部屋の掃除や片付け、対応を心がけましょう。

買取業者の場合は買取後リフォームをする前提の場合が多いので、室内の状況で金額が左右されるケースは少ないと言えます。

内覧し気に入ってもらうと仲介業者を通じて【購入申込書】が届きます。
この書類には購入希望額や購入希望者の情報、不動産の契約、引渡し時期などの条件が記載されており、不動産会社と相談しながら調整していきます。

売買契約と決済

売主と買主の条件や価格が同意に至った場合、ようやく売買契約へ進みます。
契約にあたり必要な資料等ありますので事前に準備しておきます。

・実印、印鑑証明
・権利書
・固定資産税納税通知書
・本人確認書類(免許証やパスポートなど)
・契約書に添付する印紙や印紙代
・仲介手数料の半金
・設備表
・物件状況報告書　　　　　　　など

基本的には売主買主、双方の不動産会社が集まり契約を行います。
契約の流れは下記の通りです。

宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明を行う
↓
双方納得したうえで契約書への署名捺印
↓
買主から売主へ手付金を授受
↓
仲介手数料の半額を不動産会社に支払う

契約内容に違反すると違約金の支払いなどトラブルになる恐れがありますので、不動産の状況や設備、不具合や故障などは予め報告しておきましょう。

決済では買主売主に残りの残代金を支払い、所有権を移転し物件を引き渡します。

不動産に抵当権が残っている場合はこのタイミングで抹消の手続きも行います。
所有権移転と抵当権抹消に手続きは司法書士が行い、決済当日は売主買主、双方の不動産会社、司法書士が集まり買主が融資を受ける銀行で行うことが多いです。
銀行が平日しか営業していない場合がほとんどですので、決済は平日の午前中に行われます。
勤務先によっては休みを取る必要性があるので注意しましょう。

決済前に準備しておくものはこちらです。

・仲介手数料の半金
・司法書士に支払う所有権移転費用
・権利書
・実印
・印鑑証明
・物件の鍵一式
・建築当時の資料など

決済の流れは下記のとおりです。

所有権移転登記に関する書類の確認
↓
残代金の授受
↓
固定資産税等の清算
↓
鍵のお引渡し
↓
仲介手数料や所有権移転費用の支払い

マンションの場合、固定資産税等の精算時にマンションの管理費や修繕積立金の清算も行い、引渡し日で日割り計算されます。
また、銀行が込み合うタイミング(月末や25日の給料日など)に決済を行うと手続きに時間がかかる場合があるので、予定を立てるときには注意した方が良いでしょう。

引渡し

買主から残代金を貰い、固定資産税等の清算を終えると鍵のお引渡しをして取引完了となります。
契約から引き渡しまでは約1か月～3か月の間に行うのが一般的です。

売却期間の注意点

売り出す際の条件

高く売却したいという気持ちはごもっともですが、高すぎる金額ではなかなか買い手がつきにくく時間がかかるばかりです。
その為、高すぎる金額設定は避けた方が良いでしょう。長期間販売していると「何か問題のある物件なのかもしれない…」という印象がつきかねません。
販売金額 = 成約金額とは限りません。
値交渉が入る場合も見越して、最低この金額まではというラインを決めたうえで不動産会社に相談すると良いかもしれません。

不動産会社の選び方

高い金額で売却したい！　…　仲介業者に販売を任せる方法
早く売却したい！　…　買取業者に買い取ってもらう方法

仲介業者で販売する方法は高い金額で販売できる可能性はありますが、時間がかかる傾向にあります。
買取業者に買い取ってもらう方法は最短5日で決済まで話が進めますが、査定の際仲介業者に提示された金額よりも約2割低い金額での取引のケースが多いです。

その為、どちらを軸にするかで不動産会社が変わってきますが、不動産会社によっても査定金額は異なりますので、なるべく多くの不動産会社に相談するのが良いでしょう。

家や戸建ての売却時間を短く、早く売るコツ

不動産相場を把握し価格を変える

高い金額で売りたいと思っていても、近隣の相場と金額がかけ離れていれば売却するのは難しいでしょう。
最終いくらで販売するかを決めるのは不動産屋ではなく売主様ご自身ですので、不動産を販売する前にご自身で一度近隣の事例を調べると良いでしょう。

・土地総合情報システム
国土交通省公開しているデータで、詳しい場所は特定できないが周辺の取引された面積や価格、時期などを調べることができる。
・レインズ・マーケット・インフォメーション
全国指定流通機構連絡協議会が保有しているデータで、土地総合情報システム同様詳しい場所は特定できないものの、過去の売買金
額や土地建物の大きさ築年数など調べることができる。
・ポータルサイト
現在販売されている物件の情報を調べることができる。

上記のサイトでも取引の事例を調べることは出来ますが、正確性を求めるのならまず一度不動産業者に査定をしてもらいましょう。
過去の近隣の取引事例やお客様の売却条件に沿った提案をしてくれるので、信頼のできる業者を早く見つけることが売却への第一歩です。業者によって査定金額も違いますので、複数の業者で査定してもらうのが良いでしょう。

売却時期を考える

不動産が高く販売できる可能性のある時期は不動産の需要が高まる時期にあります。
おススメの時期をご紹介いたします。

・1～3月の新生活が始まる少し前の時期と9月から10月の人事異動の時期
1～3月は進学や転勤などに合わせて家を購入されるお客様が増える時期になります。9月～10月も同様で急いで探される方が多くなってきますので1年を通して一番売りやすい時期と言えるでしょう。

・築年数が浅いうちに売却
不動産は築年数が浅いほど高く販売ができ、戸建であれば15年、マンションであれば25年程度が指標となります。
築年数が経つと買主が購入後にメンテナンスを必要とすることになるので売りにくい傾向にあります。

・税金が安くなるタイミングで売却
不動産を売却したことによって生じる所得のことを譲渡所得と言い、所得税や住民税が課税されます。
この譲渡所得ですが、売却するタイミングによって税率が変わってくるので注意が必要です。

不動産の所有日数が5年以下の場合　…　短期譲渡所得
所得税：30.63％　住民税：9％
不動産の所有日数が5年超えの場合　…　長期譲渡所得
所得税：15.315％　住民税：5％

上記の通り、不動産の所有日数が5年を超えるかどうかで税率が倍近く変わります。
ただし、5年以下で売却する場合でも、利用できる特例がある場合があるので一度不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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