家や不動産の買取とは？高く売る時のコツや損をしない方法、買取と仲介の違い

家や不動産を売却するための買取とは

不動産を売却する手段として、「仲介」と「買取」の2つがあります。

「仲介」は皆さんよく耳にすると思いますが、「買取」という売却手段はご存知でしょうか？

「買取」とは、不動産会社がお客様から直接不動産を買い取ることです。

仲介とは違い、買主を探す必要がないため折り合いがつけば即売却も可能です。

この他にも買取のメリットは多数ありますので、後ほど詳しく解説します。

家を売る買取の種類とは

不動産の買取には、「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。

即時買取

「即時買取」とは、不動産会社に即時に買い取ってもらう方法です。

金額に折り合いがつけばすぐにでも契約が可能ですので、現金化までの期間が短くできます。

ただし、仲介に比べ、金額は低くなる傾向にありますので注意が必要です。

買取保証

「買取保証」とは、一定期間仲介と同じように市場で販売活動を行い、

それでも売れなかった場合に不動産会社に買い取ってもらう方法です。

仲介期間は基本的に3か月とされており、この期間内で買い手が見つかれば仲介手数料を支払う必要がありますが、

買取となれば仲介手数料は発生しません。

買取保証を受けるには、不動産会社と専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結ぶことになります。

また、買取再販の観点から、物件次第では、買取保証がつけられない場合もございますので注意が必要です。

買取のメリットとは

現状のまま売却が可能

キッチンに不具合がある…

雨漏れしている…

家具がたくさんあるけど全部は片づけきれない…

など、このままでは売れないのではないかと不安にされる方も多くいらっしゃいます。

本来であれば、不動産の売却時には「契約不適合責任」という責任を負うことになります。

「契約不適合責任」とは、売買契約の履行において、買主に引き渡した売買対象物である不動産が、

種類・品質・数量に関して契約内容と合っていない場合に、売主が買主に対し負うべき責任のことです。

仲介では不動産の状態を売却前に買主に説明する義務があるため、

売却後に「瑕疵」が見つかった場合には売主が責任を負わなければなりません。

ですが、買取の場合は、不動産会社（業者）が買主になりますので、この責任は免除となります。

売却前に瑕疵が見つかれば、こちらを考慮した買取金額が提示されますし、

売却後に見つかった場合でも念入りに調査をしなかった不動産会社の責任になりますので

責任に問われることはありません。

時間がかからない

最初にも説明した通り、買取では市場で買主を探す必要がないので、

その分売却までの期間を早くできるというメリットがあります。

住宅ローンの残債がなければ、現金化までもスムーズです。

確実に売ることができる

仲介では市場でお客様を探す必要があると説明しましたが、必ずしも買い手が見つかるとは限りません。

見つからない場合、販売期間がどんどん長引いてしまいます。

一方で、買取は不動産会社が提示した金額で買取をしますので、確実に売ることができます。

仲介手数料がいらない

仲介で販売し取引が成立すると、仲介手数料を支払う必要があります。

これは、法律で定められており、一般的に

「売買価格×3％＋6万円×消費税（10％）」（※売買価格が400万円を超える場合）

の額がかかります。

つまり、3000万円の戸建てやマンションを売却した場合、約105万円の仲介手数料を支払うことになります。

あくまでもこれは上限額ですので、中ではこの額よりも低く設定している会社もありますが

ほとんどの会社がこの上限額で設定しています。

一方、買取では不動産会社との直接のやり取りとなりますので、

仲介手数料は不要となりその分手元に残るお金が多くなるということです。

家やマンションへの希望者の内覧がない

仲介でお客様を探すとなると、一般のお客様の内覧希望があった場合、その都度対応する必要があります。

お客様が決まるまで休みの度に予定を空けたり、住んでいる家を多くの人に見られたりと

中々大変な思いをされる方も多くいらっしゃいます。

ですが、買取では不動産会社が一度内覧させていただき、

金額を提示させていただきますので、その一度のみの内覧でOKです。

近隣に知られないまま売却が可能

仲介では、ポータルサイト等への掲載・チラシの配布などで集客を図るため、

近所の方へ知られてしまうことも多々あります。

もちろん、こういった集客をせず販売を進めることも可能ですが、買主を見つけられるスピードは落ちるでしょう。

ですが、買取では仲介のような集客が不要であり、買取を行う不動産会社と直接やり取りをしますので

近隣の方に知られることは少ないです。

買取のデメリットとは

市場相場よりも価格は下がる

買取では、売却価格が市場相場よりも下がることが一般的です。

不動産会社は物件を仕入れて、リフォームを施し再販売をします。

仕入れをする際は、市場価格にリフォーム分の付加価値を足した金額を再販金額として設定することが多いため、

その金額から工事費や経費、そして利益を見越すと、本来の市場価格より安く買い取る必要があるのです。

一般的には、市場価格の1～3割ほど安くなるといわれています。

条件の良い買取業者が見つからない

先に説明したように、売却価格は市場相場よりも安くなるため、

希望の条件に合う買取業者が見つからない可能性もございます。

買取業者はいくつもありますので、何社かに査定依頼をされると思いますが、

必ずしもどこかの業者が希望金額に届くとは限りません。

思っていたより安かった…ということもあるでしょう。

急いでいない場合は仲介に査定依頼をしてみるのもいいかもしれませんね。

条件交渉がしづらい

買取は不動産会社とのやり取りになりますので、ある程度会社によって規定があります。

査定金額に納得がいかなくても大幅に価格交渉をすることは難しいのです。

また、引渡しを契約から半年後にしたい、引渡猶予をつけたいと希望される方もいらっしゃいますが、

不動産会社からするとリスクが増えることになりますので中々交渉しづらいこともございます。

ただ、必ずしも条件が通らないわけではありませんので、希望があれば一度相談してみるといいかと思います。

買取が難しい場合もある

不動産会社はあくまでも商売ですので、再販売が難しいと思われる物件は買取ができないこともあります。

築年数が古く建物がかなり傾いている…

接道義務を果たしておらず再建築ができない…

需要がないエリアで集客が難しそう…

など理由は様々ですが、条件によっては買取ができない場合があることを頭に入れておきましょう。

市場相場よりも価格は下がる

買取と仲介の違い

不動産売却の方法として一般的なのが「仲介」です。

仲介とは、不動産会社に価格査定を依頼し、媒介契約を結び、広告を出して買主を探す方法です。

不動産会社が売主と買主の間に入り仲介をするので、媒介契約を結べば不動産会社が買主を見つけてきてくれます。

販売活動を行うのは仲介ということになりますので、自ら買主を探す手間はありません。

一方で、不動産会社が買主となるのが「買取」です。

売主自らが買取をしている不動産会社を探し、直接価格交渉などをする必要があります。

仲介のメリットとは

市場価格で売れる

仲介では、不動産会社が市場価格の相場で販売活動をするので市場価格で売れることが多いです。

時間がかかってももう少し高く売りたいという場合は、

市場相場よりも高くから販売することもありますので、高値で売却できる可能性もあります。

ただし、買取に比べて時間がかかりますので急いでいる方には不向きです。

不動産会社を選べる

仲介業者は大手から地元密着の業者まで数多く存在しています。

どの会社に販売活動をお願いするかは売主の自由ですので、自宅に近いところや大手など、

好きな会社を選ぶことができます。

担当者が合わない…となった場合、違う会社に相談に行くことも可能ですので

自分が依頼したいと思う会社を見つけることができます。

ただし、媒介契約を結んでしまうと、その期間はその会社にお願いしなければなりませんので注意が必要です。

※一般媒介の場合は、同時に何社にも依頼することが可能です。

条件を交渉できる

買取では条件を交渉しづらいと説明しましたが、仲介では比較的条件が交渉しやすいです。

買い手が一般のお客様になりますので、引渡しを1年後にしたいなどの融通はききやすいかと思いますので、

相談してみるといいでしょう。

仲介のデメリットとは

仲介手数料がかかる

買取のメリットでも説明した通り、仲介では、一般的に

「売買価格×3％＋6万円×消費税（10％）」（※売買価格が400万円を超える場合）

の額がかかります。

仮に3000万円でマンションが売れたとしても、仲介手数料が約105万円かかりますので

結局2895万円の手取り額となるのです。

また、ここから抵当権抹消費用などのその他経費が必要となる場合もあります。

売却までの時間がかかる

仲介では、買主を見つけるまでに時間がかかります。

人気のエリアであればすぐに売却できる可能性もありますが、

売却期間は平均にして3～4か月ほどかかるといわれています。

一方、買取は早くて1週間～1カ月ほどで売却することが可能です。

売却までの時間がかかる

仲介では、ポータルサイト等へのネット掲載やチラシ配布などの販売活動を行うため、

売却していることが近隣の方や知り合いに知られてしまう可能性が高いです。

売却を知られても構わないという方には問題ありませんが、ご離婚などの理由で売却される方など、

極力秘密で売却したいという場合には買取の方がおすすめです。

家を売るための買取や仲介で高く売るためのコツや損をしない方法

家を売却するにあたり、できるだけ高く売るにはいくつかのコツがあります。

買取の場合

買取では不動産会社によって査定方法が異なるため、何社かに相見積もりをとり、比較することが大切です。

会社ごとで得意なエリアや買取強化をしているエリア、また会社の規定などにより

買取金額に大きく差が出ることがあるからです。

ただし、机上での査定のみですと、実際に内覧をしたらその金額よりも下がった…ということは

ざらにあることですので、机上で金額の高かったいくつかの会社に内覧をしてもらうのがいいでしょう。

仲介の場合

仲介で売り出す場合、室内をできるだけ綺麗に保っておくことがポイントです。

買取ではリフォームを前提として査定をするため室内の状態は仲介ほど加味されませんが、

仲介では一般のお客様が内覧されますので、綺麗と思ってもらえるようにしておく必要があります。

また、仲介では媒介契約を結ぶことになりますが、専属専任契約や専任契約はあまりおすすめしません。

この契約を結ぶことにより、仲介手数料を安くしてもらえる可能性もありますが、

販売活動はこの会社だけにしかお願いができなくなりますので、販売活動をしっかりしてもらえなかったり、

担当者と合わなかったりしても契約の期間内は他の会社に変えることができません。

それであれば、一般媒介をいくつかの会社と結んだほうが効率的でしょう。

それぞれの会社に既存顧客はいますので、紹介してもらえる機会も増えることになり、

高値で売れる可能性も広がります。

 

この他にも、共通していえることは、近隣の相場を知ることです。

近隣の相場が分からなければ不動産会社が提示してきた価格が適正かどうかが分からず、

不動産会社の言いなりになってしまう可能性があります。

少しでも高く売りたいのであれば、まずは近隣の相場を調べることが大切です。

 

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