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相続した家を売却するメリット・デメリットとは?税金や控除、高く売る方法について解説

相続した家を売却するメリット・デメリットとは?税金や控除、高く売る方法について解説

相続した家を売却するメリット

現金化することで公平に分割することができる

不動産を売却して、現金にして分ける方法を換価分割と言います。換価分割を行う場合、売却金を法定相続分に応じて分配するのが通常です。このとき「1円単位」で計算できるので、完全に法定相続分に即して公平に遺産を分け合うことができます。

不動産の価値は様々な原因によって変化するため、売るタイミングで価値が下落している場合もあります。特に建物は、築年数が新しい方が価値が高いため、なるべく早く売却することをおすすめします。

維持管理が不要になる

空き家に倒壊の危険性や、衛生面における悪影響を与える恐れがあると、行政から「空き家対策特別措置法」によって「特定空家」に認定されてしまう可能性があります。特定空家等に認定されると、行政から修繕または撤去の指導、勧告、命令を受け、固定資産税減額の特例対象外となってしまったり、ペナルティを受ける場合もあります。余計な出費を増やさないためにも、相続した不動産の使用予定がなく管理が難しい場合は売却を検討しましょう。

固定資産税がかからなくなる

不動産の固定資産税がかからなくなります。固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)時点での固定資産の所有者に対して、その固定資産の所在する市町村が課税する地方税です。相続した不動産を使用する予定がない場合、売却することで固定費の支出を抑えることが可能です。

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相続した家を売却するデメリット

不動産活用機会を失う

不動産を使用できなくなるため、今後自身のために利用したり収益したりする機会を失うことになります。また、今後地域の再開発で土地の価値が高くなる可能性もあります。しばらく所有をして様子をみるのも一つの手です。

税金、手数料など費用が掛かる

相続した不動産を売却した場合、税金や手数料などの費用がかかります。不動産の価値が低い場合は、費用がかかってしまい利益が出ない可能性もあるのです。近隣不動産の不動産情報や売買履歴などから、相場を理解しておくことが大切です。

売却手続きに時間がかかる

相続した家を売却する場合、自己所有の不動産を売却するよりも手続きが多くなるのが特徴です。相続人が多ければ多いほど手続きが煩雑になることもあるため、できるだけ早めに手続きを開始することをおすすめします。

 

相続した家を売却する流れ

不動産の名義変更をしていない場合は手続きをする

不動産売却は、基本的には名義人しか行うことができません。そのため、不動産の名義変更を行なっていない場合はまず名義変更の手続きをしましょう。

売却方法を選択する

名義変更が完了したら、不動産をどのようにして売却するかを検討しましょう。相続した不動産の売却方法には、不動産会社に買い取ってもらう方法と、仲介してもらって買い主を探す方法の2種類があります。それぞれのメリット・デメリットについてご紹介します。

不動産会社に買取依頼するメリット

 

・売却までの時間が短時間

不動産仲介ではなく直接物件を買取するため、最も時間のかかる広告・販売期間が不要なため仲介業者と比較して圧倒的に現金決済までが早いです。急いで売却したい場合には、不動産をすぐに現金化できるため有効な手段といえるでしょう。

・売却を周囲に知られづらい

直接買取するため、チラシ・広告掲載などの販売活動はしないためご近所にも知られる可能性が低く売却できますので安心できます。

・リフォーム・清掃などの手間が不要

一般の売却だと、価格を上げるために修繕やリフォームを実施する必要があり  ますが、買い取りの場合は、査定をした現況の価格が提示されるため、リフォーム・清掃などは必要ありません。

・仲介手数料がかからない

買取の場合、売り主と買取業者の間には誰も介在しないため、仲介手数料を支払う必要はありません。数十万円・数百万円とかかる経費がなくなることは、大きなメリットであると言えるでしょう。

不動産会社に買取依頼するデメリット

 

・相場よりも価格が下がる

通常、市場価格の7~8割で取引されることが多いです。安く購入した物件でリフォームを実施し、再度売却して利益を得ます。市場価格より安く購入しなければ利益を出すことが難しくなるためです。

 

仲介業者で売るメリット

 

・買取と比べて高値で売却できる

買取形式で売る場合と比べて、高値で売却できる可能性が高くなります。売却相手が個人であるため、買取よりも高額で売れる可能性も高く、少しでも高額で売却したい人には仲介での売却がおすすめです。

仲介業者で売るデメリット

 

・仲介の場合には仲介手数料が発生する

「仲介」の形式で不動産を売却すると、不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけません。

仲介手数料の金額は、「物件の売却価格×3%+6万円(+消費税)」で計算できます。

・売却が決まるまでにかかる時間が不明瞭

不動産を仲介で売却する場合、どれくらいの期間で売却できるか予測することが難しいです。売却が完了するまでの期間が不透明であるがゆえに、長期的な見通しを立てづらいのです。

売買契約を結ぶ

不動産の売却に価格交渉はつきものです。事前にしっかりと検討しておき、価格に納得できたら売買契約を結びましょう。

代金の決済と物件の引き渡し

買い主が決定したら、売買契約を交わして代金の決済を行います。売り主は、不動産会社に売却を依頼した段階で抵当権抹消手続きを行っておく必要があります。売買契約を交わしてから買主が住宅ローンの審査を通るまでを目安と考えると、契約からおおよそ1カ月程度が引き渡し日の目安となるでしょう。

 

相続した親の家を売却する際の注意点

相続を受けた場合には、相続税が発生します。相続税の納税は、不動産の所有者が亡くなったことをした日の翌日から10カ月以内に行うことが決められています。

相続税は税務署から納付書が送付されないため、早めに納付しないと忘れてしまうこともあるでしょう。万が一、10カ月を過ぎてしまうと納付期限から実際に支払った日までの期間に応じて延滞税が課せられるため注意が必要です。

また、不動産を売却して利益が出た場合(譲渡所得がプラスになった場合)には、確定申告が必要になります。特例や控除が適用された結果、譲渡所得がマイナスになった場合でも、特例や控除を適用してもらうために確定申告が必要ですので十分に注意してください。確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間に行います。

相続した家を売却するときにかかる税金とは

登録免許税

登録免許税とは、相続登記を行う際にかかる税金で、税率は不動産の価額の0.4%です。相続登記とは、相続した不動産の所有権を相続人へ変更する手続きのことです。相続登記でかかる登録免許税の税額は、「不動産の価額の1,000分の4(=0.4%)」と定められています。

印紙税

印紙税とは、経済取引で作成する文書に対して課税される税金で、税額は売買代金に応じて2千円から10万円です。

譲渡取得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益(譲渡所得)に対して課税される所得税で、所得税の税率は、その不動産の所有期間によって異なります。5年以下の所有期間の場合は30%・5年超えの所有期間の場合は15%となります。

住民税

税率は譲渡所得の9%または5%です。住民税の税率は、譲渡所得税と同様に、不動産の所有期間によって変わります。5年以下の所有期間の場合は9%・5年超えの所有期間の場合は5%となります。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源の確保をするための税金で、令和19年まで所得税の税率に2.1%が加算されます。税率は譲渡所得の0.63%または0.315%です。

相続した家を売却するときの節税のポイント

相続した不動産を売却する際には、知っておきたい特例がありますので3つご紹介します。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税の申告期限から3年以内に売却すれば税負担が軽くなる特例です。相続財産を譲渡した場合の取得費の特例では、相続税の申告期限から3年以内(相続してから3年10ヶ月以内)に売却すれば、取得費に売却した不動産に対する相続税額も加算できます。

相続した空き家を売却したときの3,000万円控除

空き家を相続した場合、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を利用できます。大きな節税効果がありますが、建物が以下の要件を満たしている必要があります。

・昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

・区分所有建物登記がされている建物でないこと。

・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

特例を受けるためには適用要件があります。

マイホームを売却したときの3,000万円控除

売却した不動産がマイホーム(居住用財産)であった場合に適用される控除です。相続した人が、その家を自宅として居住していた場合に受けられる控除です。

親の家をできるだけ高く売る方法

仲介・買取のいずれであっても、一番重要なのは不動産会社を比較・検討すること。

仲介の場合は担当者の実績や経験によって、売却価格や売却までの期間に大きな差が生まれます。

買取の場合は、買取会社が提示してきた金額=売却額なので複数を比較して、一番高値で買い取ってくれる会社を選ぶことが重要です。

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まとめ

相続した家を売却する場合、自己所有の不動産を売却するよりも手続きが多くなるのが特徴です。

相続人が多ければ多いほど手続きが煩雑になることもあるため、できるだけ早めに手続きを開始することをおすすめします。

また不動産を売却する場合に、買い取りを利用することは一つの選択肢です。売却の目的や事情によっては価格よりも、期限を重視するような場合は、市場価格よりも安く売却することは、期限を重視する代償だと割り切って、買い取りを利用するのも一つの選択だといえます。

価格や期限に余裕があるならば、不動産会社とともにじっくりと、市場価格での販売に挑戦するのが良いでしょう。

ご自身の大事な財産を売却するのですから、目的や事情に合わせて適切な売却方法を選択しましょう。

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