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家を売る際のタイミングとは?売却のベスト時期と注意点を解説

家を売る際のタイミングとは?売却のベスト時期と注意点を解説

家を売るベストなタイミングとは?

「家を売るベストなタイミングはいつなの?」とお考えのあなたへ、結論から申し上げますと大きく5つの観点から総合的に判断すれば、家を売るベストなタイミングが分かります。

ライフスタイルから見た家を売るタイミング

タカオエステートに住宅の売却の相談をして下さる方はいったいどのような理由での売却が多いのでしょうか。売却の理由としてよく見られるものは以下の通りです。

相続物件の売却 より良い住まいへの住み替え ローンの返済が困難
資金が必要となった 勤め先の転勤 離婚した為
家族との同居 家族やご自身の介護 不要物件の売却
通勤・通学のため 結婚したため etc..

 

築年数別で見た家を売るタイミング

住宅の資産価値は、築年数が増えるほどに減少します。

戸建住宅では,築15年が経過するまで、市場価値は急速に下落していき、その後は資産価値10~20%程度で横ばいとなります。

一方、マンションでは、築年数に比例して資産価値が下落していきます。

これらの点から、築年数を基準に売るタイミングを検討するのであれば、「マンションと築15年までの戸建は早期に売却をした方が良い」と言えます。

特に、築15年までの戸建は資産価値の下落率は著しいものとなっています。つまり、築15年までの戸建住宅は1、2年の売却の遅れで売却価格が大きく下がってしまいます。

例えば、築5年で資産価値70%、2年後の築7年で資産価値60%に下落した場合で考えてみましょう。2020年度の注文住宅建築費の平均は3,533万円(出店:住宅金融支援機構)で計算してみると、

新築から5年後に売却  資産価値70%=2,473万円

新築から7年後に売却  資産価値60%=2,119万円(-354万円)

このように、計算上では2年売却が遅れただけで、354万円も損をしてしまうことになります。築15年までの戸建を出来るだけ高く売却するには、とにかく早く売却することが必須となってきます。

これに対して、築15年を過ぎると、戸建住宅の資産価値の下落は緩やかになり、築20年を過ぎるとほぼ横ばいとなります。築年数の観点だけから見るのであれば築20年以降の戸建住宅は急いで売る必要はないと言えます。

税制から家を売るタイミング

家を売ると「譲渡所得」に応じて所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得とは、家を売って得たお金から、家を購入するためにかかったお金と諸経費を引いた金額です。つまり譲渡所得とは、家を売ったことで得た利益を指します。

また、諸経費は購入時にかかる費用と売却時にかかる費用を合わせたものになります。(手数料や登録免許税、印紙代などを含みます。)

譲渡所得に掛ける税率は、家の所有期間が5年を超えるか、5年以下かによって異なります。家を売った年の1月1日現在でその家の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

下の表からわかるように、所有して5年以下の家を売ると、5年を超えて所有した家を売る場合と比較して、所得税と住民税が約2倍になる計算です。

所得税

住民税

長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

 

ただし、マイホーム(居住用財産)を売るうえでは利用できる特例があります。

それは、マイホームを売った時に、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から3,000万円まで控除が出来るというものです。(3,000万円の特別控除)

3,000万円の特別控除を利用すると、譲渡所得から3,000万円を引くことが出来るので、その分所得税と住民税の額を減らすことが出来ます。

もとの譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得はゼロとなり、課税されません。

3,000万円の特別控除を利用するためには、居住中の家を売却するケースであれば期限はありません。空き家を売るのであれば、空き家になって3年が経過する年の12月31日までのタイミングで売る必要があります。

空き家になってから3年が経過する年の12月31日までのタイミングを逃してしまいますと、3,000万円の特別控除が適用できなくなりますので、注意が必要です。

空き家になってから3年経過が間近な家の売却をお考えの方は、早期売却をお勧めいたします。

さらに、売った年の1月1日時点で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除を適用した後の譲渡所得に対して、下の表のとおり軽減された税率で計算されます。

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%

 

本来ならばすべての部分に対して所得税15%、住民税5%となるところ、6,000万円以下の部分は所得税10%、住民税4%に軽減されます。

このことから、マイホームの所有期間が10年前後であれば、10年を超えてから売却をした方がお得です。

相続した家を売る場合には、相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに売却すると、相続税が取得費に加算される特例を利用することが出来ます。

相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内となっています。よって、被相続人が無くなってから3年10ヶ月までのタイミングで相続する家を売却すればよいということになります。

相続税が取得費に加算される特例は、相続により取得した不動産を期間内に売却した場合に、取得費に加算できるという措置です。所得税、住民税の課税対象になる譲渡所得の金額を減らすことが出来るため、節税につながります。

住宅ローン金利から見た家を売るのタイミング

マイホームの購入希望者が多いタイミングで、有利な条件で素早く売却するという観点からみると、住宅ローンが低金利の時が売り時と言えます。

購入希望者からすると、住宅ローンの金利が低いほど利息が少なくなるため、総返済額を抑えることが可能です。2022年現在、「超低金利時代」と言われるほど金利が低い状態が続いています。

金利だけを考慮すると低金利なタイミングに売却することが良いかと思われますが、そのほかの観点も踏まえて判断すると必ずし最適な売却のタイミングとは言えません。

なぜなら、住宅ローンが低金利のタイミングは景気の悪いタイミングだからです。

景気が悪いと、不動産価格の相場は下落し、人々の購買意欲も下がります。

住宅ローン金利は売却のタイミングを判断する指標の一つにはなりますが、そのほかの指標と合わせて判断することが良いでしょう。

季節から見た家を売るタイミング

一般的に家の売却の成約件数が増える時期は3月です。これは4月から始まる新生活に向けて引っ越しをする人が多いことが理由と考えられます。

住宅の購入希望者が増える3月のタイミングを逃さないためにも、前年12月中に売却することを決め、不動産業者を探し、1月から売却をスタート、2~3月までに成約を目指すと良いかと思います。

タカオエステートは自社での直接買い取りを行っておりますので、年中、いかなるシーズンでも早期査定が可能です。住宅売却を検討の方は是非ご利用ください。

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